美國旅館業買賣實務經驗 時機+政策+流動資金/美國旅館業基本獲利 看重現金流+增值空間

• 05/18/2022 15:06

美國旅館業買賣實務經驗 時機+政策+流動資金/美國旅館業基本獲利 看重現金流+增值空間 從 美國旅館 併購與買賣，預測 旅遊業回溫 與 新挑戰! 東森新聞 聯手 保富銀行，全新推出的「財經最前線」系列專題，繼續請到 "金龍旅館實業總裁，汪俊宇"，分享 美國旅館買賣的 實務經驗。 回顧 2020年到2021年，美國 商業地產交易，幾乎達到 炙手可熱的情況，首先是 "商用不動產經紀商仲量聯行"宣布，2021年 REITs 與 不動產公司的併購總金額，創下 1,400億美元。其中，知名度較高的兩個 大型旅館收購案，便是 Vici Properties 以172億美元收購，MGM Resort 旗下的 MGM Growth Properties，與 Blackstone 聯手 Starwood，以 60億美元價格，併購 美國長住酒店（Extended Stay America）。且同樣是 老早就先布局，還有 比爾蓋茲旗下的 Cascade投資機構，不只 2021年以 22.1億美元，向中東王儲 阿瓦里德，收購 四季飯店及度假村的 一半股份，目標要搶佔 旅館業的 奢華商機。而推升這波強力反彈的動能，主要是被疫情壓抑的 需求釋放，和不動產利多所帶動，不只使得併購案 數量大增，且平均 每一件併購額，都上看 70億美元，相較之下，前十年均值，也只不過是 36億美元，兩者落差 將近一倍。而分析這波 旅館業併購熱潮，南加州台灣旅館業同業公會前會長，汪俊宇 認為，關鍵便是掌握到，進場的 最佳時機。 然而，邁入 2022年，是否還會有 如此火熱的銷售量? 不可否認的是，烏克蘭軍事衝突，即將持續到五月份，這幾乎等於確認了，美國 通貨膨脹危機，會因此而 持續更久，甚至長期還可能損害 美國經濟 與 全球供應鏈，結果將導致更多 大行投資公司，對 高額的併購案 轉為 保守立場。預估 投資人減少的情況下，想要持續推動 旅館買賣交易，靠著不只是長期等待，疫情結束、旅客回溫，重要的影響因素之一，還有 政府政策影響，舉例來說，洛杉磯 SoFi體育場 興建完成後，連帶帶動當地 經濟發展，不只英格塢當地的 平均房價，上漲7.6萬美元，且同比增長 還達到 百分之13。因此，考量 2022年的旅館投資，汪俊宇提醒，很大一部分還必須要跟進，未來三到五年，政府對當地的 開發政策 與 交通建設。 至於每天需要確保的，就是進入"後疫情時代"，如何在成本大漲的情況下，依然可以提高 旅客入住率，以 四季飯店 為例，2019年的 淡季 每晚房價，平均是 284美元、2021年則漲到 343美元，進入 2022年，更漲超過 250美元，更不用說進入旺季，價格是 1100美元起跳，能負擔得起的 旅客族群，大概也只剩下 金字塔頂端的 消費者。換句話說，對於大多數 目標客戶是 一般旅客 或 亞洲旅客的 旅館經營來說，就算未來兩年可以等到 旅客回升，在多數旅館經營、同質性過高的情況下，反而有可能會陷入 惡性競爭 局面，這些都有必要 提前因應。 至於旅館經營，如何避免 同質性過高，其中一種方式，就是打造 特色旅館，且多數的改造方向，都是在疫情期間，先暫時成為 防疫旅館，之後 如何轉型? 汪俊宇 認為，不論轉變方向 往哪裡走，可以確定的是: 儘量避免接觸的 防疫需求 、不會減少。 至於"後疫情時代"出現，旅館經營的 新對手，則是延續 過去幾年 興起的 Airbnb，現在多增加了 廂型車，主要原因是，更多人在歷經 疫情之後，更迫切的希望，能夠擁抱 大自然，因此，不少人的 2022年目標，都是 遠距辦公室，搭配 玩遍美國，也就是 開廂型車旅遊。至於 Airbnb 的威脅 有多大? 由於 復活節假期，美國 賓州匹茲堡 一間租房，才剛因租客舉辦 200人大型派對，結果在活動中發生，槍手擊發90次，造成 兩死30人受傷的 大規模槍擊事件，因此，相關的 安全性考量，依舊是 旅館 無法取代的優勢。 強調 2022年 美國走出疫情，只要能掌握 進場時機、緊跟政府 新開發政策，以及確保 客戶需求，在 升息年 期間，依然會是 旅館業投資的 好時機。保富銀行"財經最前線"系列專題，下一集將繼續請到 各領域專家，為觀眾分析 更多產業 新資訊，歡迎觀眾 持續鎖定。